+7 800 550 08 79
3 года бесплатного гарантийного обслуживания!
Бессрочное постгарантийное обслуживание после ремонта!
Главная — Советы по ремонту — из чего делать межкомнатные перегородки
Принимаем квартиру в новостройке с СНиПом в руках
- Приёмка квартиры: что проверять и на что обратить внимание
- Что такое приемка квартиры в новостройке?
- Этапы приемки квартиры в новом доме
- Что проверить при приемке квартиры без отделки?
- Стены и перегородки
- Полы
- Сантехника
- Отопление
- Электрика
- Вентиляция
- Двери и окна
- Нужен ли эксперт при приемке квартиры?
Приёмка квартиры без отделки: что проверять и на что обратить внимание
Ввод готового жилого дома в эксплуатацию — важный и волнительный момент для всех: застройщиков, подрядчиков, дольщиков и покупателей. Эмоции в такой ситуации часто берут верх над разумом собственников. Поэтому при приемке квартиры можно поторопиться и упустить из вида недочеты, которые впоследствии обернутся серьезными финансовыми затратами.
Нередко осматривая квартиру в новостройке, мы сталкиваемся с дефектами, которые возможно устранить силами и средствами застройщика, если бы владелец вовремя их обнаружил и не принимал объект без их исправления. Устранение дефектов может потребовать больших денег, что в итоге значительно повысит расходы на предстоящую отделку помещений.
К чему может привести невнимательность владельца при приемке квартиры? Приведем только существенные недостатки, которые впоследствии приведут к серьезному перерасходу средств на ремонт:
- Сверх нормы заваленные стены – перерасход штукатурной смеси и увеличенная стоимость работ по оштукатуриванию;
- неровность плоскости потолка по горизонту – тот же перерасход штукатурки и потеря высоты комнат;
- кривизна нижней плиты перекрытия – перерасход цементной смеси и увеличенная цена изготовления стяжки.
- и самое существенное – окна. Некачественное оконные блоки – это самая большая статья расходов при их замене на новые оконные изделия.
Как не допустить дополнительных затрат и не увеличить расходы на отделку помещений? А если неполадки все-таки выявлены, как обязать застройщика и ответственных лиц по закону исправить их бесплатно? Дадим свои советы ниже.
Что такое приемка квартиры в новостройке?
Приемка квартиры — процедура передачи готового жилья в новом доме строительной компанией собственнику. Это мероприятие обязательное, а результаты фиксируются в официальном документе — Акте приема-передачи.
Такой акт выступает в качестве приложения к Договору купли-продажи и должен быть составлен в соответствии с требованиями Гражданского кодекса (ст. 556). Форма передаточного акта не унифицирована. Но существуют типовые документы, которые можно откорректировать в соответствии с нюансами конкретной жилплощади. Акт приема-передачи должен включать в себя подробные сведения о:
- Квартире;
- продавце;
- покупателе.
Также должны быть точно обозначены дата составления документа и состояние жилья. Акт приемки-передачи позволяет владельцу жилья подтвердить, что строительные работы были выполнены качественно и в соответствии с действующими нормативами и требованиями. Или указать на недостатки, которые он обнаружит во время приемки.
Наш первый совет – не подходите к этой процедуре формально. Допускаем, что долго ждали строительства дома. Примите для себя решение, что важнее, быстрее получить ключи или снизить расходы на последующих ремонтных работах.
Если при приемке были выявлены недочеты, нужно составить еще один документ — дефектный акт. В нем детально описывают все недостатки. Опиратся нужно на Постановление Правительства РФ №2380 от 29.12.2023г.
Нарушения можно поделить:
- Существенные;
- Несущественные.
При существенных недостатках не следует подписывать акт приемки-передачи, пока дефекты не будут устранены застройщиком. К существенным нарушениям, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда №17 от 28.06.2012г. относятся:
- Когда дефекты нельзя исправить совсем;
- если устранение окажется слишком дорогостоящим – равно стоимости или превышает стоимость квартиры;
- если после исправления, дефекты проявляются снова.
При несущественных недостатках можно подписать акт приемки, приложив к нему акт дефектов. Строительная компания по закону обязана за свой счет исправить выявленные нарушения в течение 60 дней. Если этого не сделано, можно смело обращаться в суд.
Наш второй совет: не торопитесь с приемкой квартиры. У вас есть 7 рабочих дней со дня получения извещения о готовности объекта к сдаче. Подготовьтесь, изучите нормативы, выделите время для неторопливого и тщательного осмотра.
В то же время держите в уме, что застройщик может в одностороннем порядке провести процедуру приемки квартиры, без участия дольщика. Это возможно, если последний в течение установленного срока не произвел осмотр жилья и не зафиксировал это документально (№214-ФЗ от 30.12.2004, ст.8).
Этапы приемки квартиры в новом доме
В целом процедура передачи жилья собственнику включает в себя 3 этапа:
- Застройщик уведомляет покупателя о готовности сдачи объекта;
- собственник записывается на осмотр дома;
- ключи передаются покупателю с подписанием всех сопутствующих документов.
Согласно ст. 8 Федерального Закона №214-ФЗ от 31.12.2004г. уведомление вручается лично под расписку либо заказным письмом. В течение 7 рабочих дней, если другой срок не указан в договоре, владелец должен назначить день осмотра жилплощади.
В назначенный день нужно явиться на процедуру приемки квартиры. И, если недостатков не выявлено, подписать документы и получить ключи. Если же дефекты при проверке были обнаружены, задокументировать их и ждать 60 дней до их устранения. Затем вновь провести процедуру приемки.
Наш третий совет: привлеките к приемке специалиста. Законом не запрещено привлекать к проверке жилья экспертов. Напротив, помощь таких специалистов позволит владельцу обратить внимание на то, что сам он мог и не заметить. Более того, осмотр эксперт может провести самостоятельно, без участия собственника. Для этого нужно оформить доверенность и нотариально заверить ее. Позаботьтесь об этом заранее.
Стоимость приемки квартиры специально обученными людьми вполне приемлемая. Особенно, учитывая, что цена устранения выявленных с их помощью недостатков объекта, может в несколько раз перекрыть стоимость их услуг.
Помните, если вы не указали дефекты при приемке квартиры, исправлять их в дальнейшем придется за свой счет.
Что проверить при приемке квартиры без отделки?
Принимать квартиру нужно внимательно. При осмотре обращают внимание на:
- Соответствие площадей помещений указанным в проектной документации;
- Выполнение строительной организацией работ, перечисленных в договоре;
- Конструктивные элементы (стены, перегородки, полы);
- Сантехнику;
- Отопительную систему;
- Электроосвещение и электроснабжение;
- Вентиляционную систему;
- Оконные и дверные проемы.
Отметим, что черновая или чистовая отделка влияют и на процедуру приемки жилплощади. Приёмка квартиры в новостройке — на что обратить внимание без отделки, с «голыми» стенами, при отсутствии стяжки?
В квартире без отделки можно удостовериться в качестве железобетонных и каменных конструкций стен, потолков, полов. Осмотреть кабельные и трубопроводные линии, оценить устройство вентиляции и сантехнического оборудования.
Стены и перегородки
Начнем с квартиры, которая сдается без черновой отделки, с так называемыми «голыми» стенами и перегородками.
Начинаем с визуального осмотра:
1. В летнее время обращаем внимание на подсохшие разводы мокрых пятен, плесени, наличие мокрых пятен в углах комнат или на стыках стен с плитой перекрытия, если приемка происходит в холодное время года. Наличие таких признаков говорит о плохой теплоизоляции фасада на стыках панелей стен и перекрытий или плохую герметизацию швов.
Хуже всего, когда зимой в углах нарастает иней. Это уже прямое свидетельство поступления холодного воздуха снаружи.
Такой недостаток вы при всем желании самостоятельно не устраните. Тут обязательно потребуется вмешательство застройщика. Радует то, что такой недочет относится к скрытым дефектам и если вы его не обнаружили при приемке, закон позволяет заявить о нем позднее, когда такой косяк застройщика наглядно проявит себя.
2. Осматриваем стены и перекрытия на предмет наличия сквозных отверстий и щелей в соседние помещения. Они могут оставаться после снятия опалубки в бетонных стенах, при некачественной кладке кирпичных или блочных стен, в местах прохождения труб отопления, водоснабжения и канализации через перекрытия.
Если вы видите через них соседа, значит, строители схалтурили, нужно им на это указать.
3. Заканчивая визуальный осмотр, проверяем межкомнатные перегородки на надежность крепления к стенам. Перегородки надежно крепятся к стенам, не шатаются. Других требований к ним больше нет, кроме параметров кривизны поверхности, о чем в следующем пункте.
Теперь берем в руки инструмент. А именно: лазерный уровень, линейку и правило.
Проверяем кривизну стен. Нормы криволинейности конструкций стен регулирует СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». В нем прописаны допуски, превышать которые строители не вправе. Поэтому просто написать в акте, что стены кривые недостаточно. Нужны точные цифры.
Измеряем и если бетонная стена отклоняется от вертикали больше чем на 15 мм., или свыше 20 мм. по плоскости на всю длину комнаты (таблица 5.12 упомянутого СП), а кирпичная больше чем на 10 мм. на всю высоту комнаты записываем полученные результаты замеров в акт дефектов. Строители за свой счет доведут кривизну стен до нормативов.
Переходим к квартирам с черновой отделкой.
При визуальной проверке вы можете обнаружить трещины на штукатурном слое и стяжке. Их быть не должно. Берем в руки все тот же инструмент: уровень, линейку и правило.
Если поверхности в доме оштукатурены, то нужно учитывать тип отделочного слоя. Эта информация указывается в ДДУ — договоре долевого строительства, а также в проектной документации. Штукатурка делится на:
- Обычная;
- улучшенная;
- высококачественная.
Смотрим, какого типа штукатурка записана в договоре и соотносим с нижеуказанными требованиями.
Требования к качеству и показатели отклонений от нормы указаны в Своде правил СП 71.13330–2017. При осмотре можно опираться на информацию, приведенную в таблице 7.4. «Требования к оштукатуренным основаниям».
Тип штукатурки:
Простая
штукатурка
Отклонения:
От вертикали
до 3 мм на метр и до 10 мм на всю высоту
Допуски:
По горизонтали
до 3 мм на один метр
Тип штукатурки:
Улучшенная
штукатурка
Отклонения:
От вертикали
до 2 мм на метр и до 10 мм на всю высоту
Допуски:
По горизонтали
до 3 мм на метр
Тип штукатурки:
Высококачественная
штукатурка
Отклонения:
От вертикали
до 0,5 мм на 1м, до 5 мм на всю высоту
Допуски:
По горизонтали
до 1 мм на метр
Помимо кривизны стен и перегородок нужно проверить, нет ли отслоений штукатурки. Не лишним будет не только внешний осмотр конструкций, но и простукивание, чтобы выявить полости и неравномерно уложенные материалы изоляции.
Глухой «бухтящий» звук говорит о нарушении технологии производства работ.
Наличие ржавчины, темных пятен и других неровностей свидетельствует о некачественном проведении скрытых работ. Внимательно рассмотрите места ввода труб и кабелей в комнаты. Надежно ли они загерметизированы?
Подробнее об используемом при проверке инструменте.
Лазерный нивелир (уровень). Этот прибор поможет легко проверить кривизну поверхности. Такое устройство позволяет определять отклонения от нормы до миллиметров. Считается одним из самых эффективных инструментов для решения такой задачи. Вдобавок к этому полученные сведения можно использовать в спорах с застройщиком.
Правило. Представляет собой металлическую ровную рейку длиной 2 метра. Именно такого размера измерительная рейка прописана во всех нормативных документах. Инструмент прикладывают к поверхности ребром по вертикали и горизонтали. В обоих направлениях правило должно плотно прилегать к стене. В случае наличия щелей, их размер измеряется линейкой и сверяется с нормативными показателями.
Полы
Поверхность пола так же, как и стен, нужно осмотреть и простучать. При осмотре руководствуются упомянутым выше СП 71.13330–2017, а именно данными из таблиц 8.14 и 8.15.
Проверяем на поверхность пола отсутствие:
- Сквозных пор;
- имеющих глубину штрихов и следов от инструмента;
- трещин;
- поднятых кромок;
- потеков.
Допускается незначительная шагрень, если поверхность пола гладкая. Отклонения от плоскости рассчитываются в зависимости от материала, из которого сделаны полы, и от требований проектной документации.
Если застройщиком изготовлена стяжка, то нас интересуют допустимые отклонения кривизны поверхности пола. Они указаны в СНиП 3.04.01-87, п. 4.24. Прикладываем двухметровое правило. Отклонение стяжки изготовленной под паркет, ламинат, линолеум не должно превышать 2 мм. в просвете между рейкой и поверхностью стяжки. Отклонение стяжки изготовленной под керамическую плитку или иную поверхность высота просвета не должна превышать 6 мм.
Но, нужно иметь в виду, эти нормативы действительны, только если в договоре прямо прописано для какого напольного покрытия готовится стяжка. В ином случае, ее кривизна никак не нормируется, поскольку считается защитным покрытием.
Для того чтобы осмотр был проведен качественно, поверхность пола необходимо очистить от мусора и грязи.
Сантехника
При проверке сантехнического оборудования и трубопроводов смотрим на:
- Вмятины и механические повреждения;
- отсутствие луж и потеков в санузлах;
- наличие воды в стояках;
- Наличие кранов на стояках водоснабжения и плотно ли они закрываются (п.7.1.5);
- качество изоляции и правильность расположения трубопроводов горячей и холодной воды, канализации (п.5.4.12, п.5.4.13, п.5.3.3.6);
- герметизацию проходных отверстий (п.4.7);
- установленные счетчики и фильтры (п.7.2.1) (обычно устанавливают самые дешевые изделия);
- наличие противопожарной муфты.
Все требования к внутренним водопроводным и канализационным системам перечислены в СП 30.13330–2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий». Какие пункты смотреть, указал выше. Нарушения указанных нормативов должны быть устранены застройщиком на безвозмездной основе.
Отопление
При осмотре отопительной системы в доме руководствуемся СП 60.13330.2020. Оборудование должно соответствовать нормируемой температуре воздуха с учетом потери тепла. На стояках проверяют наличие балансировочных клапанов.
Радиаторам отопления положено находится в надежно закрепленном состоянии. Не допускается, чтобы на них или на прилегающих поверхностях находились следы конденсата, или протекала вода. Радиаторы надо проверять в рабочем состоянии.
Электрика
Тут самое интересное. Самое разумное, когда проверку электросети проводит специалист, который понимает особенность электропроводки и оборудования. Вдобавок к этому для оценки качества электрики могут потребоваться специальные инструменты: тестеры, мультиметры и пр.
Если взялись проверять сами, ничего страшного. Мы подскажем, на что обращать внимание.
Когда застройщик ограничился только вводом в квартиру силового кабеля, задача упрощается. Достаточно проверить кабель от этажного щита до квартирного. Соответсвует ли проводка требованиям ГОСТ 31996-2012. Данной маркировке полагается на ней присутствовать в обязательном порядке. Если маркировки нет совсем или стоит хитрая маркировка ГОСТ 31996-12 (такого госта не существует), то кабель ТУ-шный. Его использование уже несколько лет как запрещено.
Остается проверить квартирный щит на наличие автомата и УЗО (устройство защитного отключения) и на этом, пожалуй, все. Коммутационные изделия застройщик устанавливает дешевые и их все равно в последующем надо менять на оборудование нормального качества. Проверьте их работоспособность на момент приемки.
Когда застройщик взял на себя обязанность прокладки электрической сети внутри помещений, дело с проверкой займет больше времени.
Полезным документом при проверке электрики в помещении будет ПУЭ-7. Проверьте соответствие жил кабелей и проводов цветовой маркировке (ГОСТ Р50462).
Самое грубое нарушение – простая скрутка проводов в распределительных коробках. Соединения проводов должны быть огильзованы, сварены или спаяны и защищены надежной изоляцией (п. 2.1.21 вышеуказанного ПУЭ).
Вентиляция
Первым делом нужно удостовериться в наличии вентиляционных отверстий. Чтобы проверить тягу самостоятельно, достаточно поднести к отверстию лист бумаги размером А4. Перед проверкой нужно открыть окна и двери в помещении. Если тяга есть, лист бумаги притянется к вентиляционному отверстию. По силе притяжения можно судить о качестве работы вентшахты.
Но такой доморощенный способ годится только для помещений без газового оборудования. В противном случае для проверки потребуется специалист с необходимым оборудованием.
Согласно таблице 9.1 СП 54.13330.2016 воздухообмен в помещениях с газовым оборудованием обязан составлять не менее – 100м³/ч. Измерить данный параметр без нужного инструмента самостоятельно не получится.
При осмотре вентиляционной системы можно обратиться к СП 60.13330.2020. Согласно п 7.1.9 в некоторых случаях могут объединяться воздуховоды кухни и санузла.
Сводом правил СП 54.13330.2016 в п.9.7 предусмотрено удаление воздуха из таких помещений, как:
- Кухня;
- ванная комната/душевая;
- туалет.
В них обязательны вытяжные каналы, которые оснащаются решетками и клапанами. В других помещениях приток и циркуляция воздуха обеспечивается окнами, форточками, клапанами и т. п.
Двери и окна
Самый простой и быстрый способ проверить окна и двери — открыть и закрыть их. Если дверь «замирает» в любом положении, то перекоса нет. Если же она продолжает движение, значит, установлена неправильно.
В случае с оконными проемами нужно смотреть на такие характеристики:
- Стеклопакеты без дефектов;
- фурнитура и запорные механизмы нормально функционируют;
- эапирающие приборы на всех окнах установлены на одной высоте;
- транспортировочная пленка отсутствует;
- все подоконники установлены на одном уровне;
- уклон подоконников от горизонтали составляет не более 2мм на 1 м (п.8.6 ТКП 45–3.02–223–2010);
- монтажные швы обработаны согласно ГОСТ 30971–2012 как внутри, так и снаружи.
При проверке окон и дверей нужно удостовериться, что опорные колодки и клинья, которые использовались при монтаже конструкций удалены. Это указано в п.8.3.4 ТКП 45–3.02–223–2010. Если эти вспомогательные элементы остались, то, в скором времени появятся сквозняки, повысятся теплопотери, появится плесень под подоконником и на откосах и еще куча неприятностей.
Нужен ли эксперт при приемке квартиры?
Провести проверку квартиры в новом доме можно самостоятельно. При достаточном опыте и знаниях, владелец жилья сам может зафиксировать нарушения и составить акты.
Но у собственников могут возникнуть вопросы, а иногда они попросту не замечают дефектов, которые заметили бы профессионалы.
Проверка жилья — ответственная процедура, и упущение изъянов может в будущем обернуться неприятностями. Поэтому риск в данном случае не оправдан, а застраховаться от ошибки поможет эксперт.
И напоследок. Если застройщик или «неправильный» эксперт говорят вам, что СНИПы устарели и не действуют, а СП носят рекомендательный характер и не обязательны в исполнении, отправляйте их пешим ходом вот к этому решению Верховного суда РФ от 4 сентября 2018 г. N 49-КГ18-38
Вам может быть интересно:
Информация была полезна для вас? Поделитесь ею:
2007-2024 г.